Prodávající = vlastník nemovitosti, která je zatížena zástavními právy věřitelů, nebo exekutorů. Vlastník žádá o finanční pomoc v podobě nabídky prodeje své nemovitosti za nižší cenu než tržní (max. 70 % LTV = 70 % z tržní ceny). Má zájem, aby mu kupující tuto nemovitost obratem pronajal.
Je ochotný zavázat se platit měsíční nájemné ve výši 1,25 % z výše investice. Cílem klienta je, aby si předmětnou nemovitost koupila po uplynutí nájemní doby osoba klientem určená za původní prodejní cenu a jako odměnu nabízí investorovi částku ve výši 9–20 % z původní prodejní ceny (dle nabídky klienta).
Investor/partner = rodina nebo jednotlivec, který má zájem koupit od klienta nemovitost, stát se vlastníkem, pronajímat nemovitost klientovi a prodat mu nemovitost zpět v předem určenou dobu (za 1–20 let).
Výnos = součet příjmů z pronájmu a příjmu z prodeje nemovitosti za dobu investice po odečtení nákladů na zprostředkování, právní zabezpečení, ceny za znalecký posudek a vkladů do katastru nemovitostí vydělen počtem let doby investice = roční výnos. Roční výnos uvádíme vždy v % a rovněž v Kč a je uváděn zkratkou p.a.
LTV = udává se v procentech a vyjadřuje poměr ze skutečné hodnoty nemovitosti – tržní, či obvyklé.
Registrační smlouva = je rámcová smlouva o zprostředkování koupě nemovitosti. Ze smlouvy nevyplývají žádné paušální poplatky. Investor platí pouze odměnu za zprostředkování koupě nemovitosti, a to až ve chvíli kdy je již vlastníkem nemovitosti. Výše odměny je 5–7 % z kupní ceny dle způsobu financování. Tato odměna je již započtená ve výnosu z investice. Bez uzavření této registrační smlouvy nelze investorovi předávat informace o nemovitosti a klientovi.
Soudní exekutor = Soudní exekutor podle exekučního řádu zajišťuje provádění exekucí. Všichni soudní exekutoři jsou povinně sdruženi v exekutorské komoře. Státem je pověřen exekutorský úřad provádět exekuce a další činnost podle exekučního řádu. V projektu LIDÉ POMÁHAJÍ LIDEM je využívána Exekutorská úschova, protože v případě neplacení nájmu nájemníkem je exekutor jeden z mála orgánů, který vystaví úřední listinu o nehrazení nájmu, kterou Soud bere na zřetel jako nezvratný důkaz o tom, že nájem skutečně nebyl hrazen. Na základě toho může soud rozhodnout kladně ve věci Žaloby na vystěhování nájemníka.
LPL = zkratka pro projekt LIDÉ POMÁHAJÍ LIDEM
1. RÁMCOVÁ REGISTRAČNÍ SMLOUVA – se uzavírá před zahájením spolupráce mezi investorem a zprostředkovatelem. Je to rámcová smlouva o zprostředkování koupě všech nemovitostí za dobu určitou uvedenou ve smlouvě. Pro investora nevyplývá ze smlouvy povinnost nabízenou nemovitost koupit. Pokud si investor žádnou investiční nabídku nevybere, zprostředkovateli nic neplatí. Musí však dodržovat ostatní podmínky smlouvy. Uzavřením této smlouvy je zahájena spolupráce mezi zprostředkovatelem Refinity s.r.o. a partnerem/investorem. Hlavními důvody uzavření této smlouvy je vzájemná dohoda o mlčenlivosti. Zprostředkovatel na základě Registrační smlouvy předává investorovi cenné know-how, jak investovat do nemovitostí výhodně a bez rizika. Celé toto know- how je uloženo v Členské sekci pro investory na
ww.refinity.cz/clenskasekce. Dále zprostředkovatel předává do rukou investora důvěrné informace o ekonomické a demografické situaci klienta, nájemníka i budoucího kupujícího. Ze smlouvy vyplývá kromě mlčenlivosti ještě jedna povinnost a to, uhradit zprostředkovateli provizi za zprostředkování koupě nemovitosti. Tuto provizi hradí investor až ve chvíli, kdy se stane majitelem nemovitosti, kterou koupil prokazatelně nejméně o 30% levněji než je skutečná tržní hodnota nemovitosti. Jiné poplatky z této smlouvy nevyplývají.
2. DOHODA O ZABLOKOVÁNÍ NEMOVITOSTI, je smlouva, která po dobu blokační lhůty zajistí investorovi, že je jako jediný oprávněn nemovitost koupit. Blokační poplatek se hradí ve výši 5 - 7% z kupní ceny a je možné jej snížit na základě dohody se zprostředkovatelem. V případě, že kupní smlouva nebude později uzavřena z důvodu na straně prodávajícího, investor má nárok ihned získat své peníze ve výši blokačního poplatku zpět, a to nejpozději do dvou pracovních dnů. Uzavřením Dohody o zablokování prodeje prokazuje investor svůj vážný zájem nemovitost koupit. Na základě složení blokačního poplatku nechá zprostředkovatel zpracovat kompletní smluvní dokumentaci.
3. KUPNÍ SMLOUVA Mezi klientem a investorem se uzavírá řádná kupní smlouva. Kupní smlouva upravuje podmínky, za kterých investor nabude nemovitost do svého výlučného vlastnictví. Zejména přesné označení nemovitosti, kupní cenu, podmínky úhrady kupní ceny do advokátní úschovy investorem, podmínky čerpání kupní ceny z advokátní úschovy na jednotlivé účty zvolené prodávajícím. Kupní smlouva také zajistí řádné vypořádání závazků, zástavních práv, věcných břemen a jiných zatížení, které váznou na nemovitosti. Není rozdíl mezi Kupní smlouvou běžně uzavíranou a Kupní smlouvou uzavíranou v rámci projektu LIDÉ POMÁHAJÍ LIDEM.
4. NÁJEMNÍ SMLOUVA Mezi klientem a investorem se současně uzavírá Nájemní smlouva. Ta upravuje především délku nájemního vztahu, výši nájemného a výpovědní lhůtu. Výpovědní lhůta je ze zákona 3 měsíce a tato smlouva lhůtu respektuje.
5. SMLOUVA O SMLOUVĚ BUDOUCÍ KUPNÍ Smlouvu o smlouvě budoucí kupní uzavírá investor s osobou předem určenou. SoSBK hovoří o podmínkách budoucího prodeje nemovitosti /budoucí kupní cena, podmínky úhrady kupní ceny, ale také sankce pro případ, že jedna ze smluvních stran budoucí kupní smlouvu neuzavře/.
6. Kupní smlouva, Nájemní smlouva a Smlouva o smlouvě budoucí kupní se uzavírají najednou.
7. SMLOUVA O EXEKUTORSKÉ ÚSCHOVĚ se uzavírá mezi klientem, investorem a soudním exekutorem ČR. Tato smlouva není povinná a uzavírá se z důvodu možnosti zajištění servisu při inkasování nájemného a ulehčení práce investora. Klient odesílá platbu nájemného do Exekutorské úschovy Soudního exekutora České republiky a ta jej obratem přeposílá v plné výši na účet investora, v té době již vlastníka nemovitosti.
8. PŘEDKUPNÍ PRÁVO K NEMOVITOSTI a ZÁNIK PŘEDKUPNÍHO PRÁVA K NEMOVITOSTI Při podpisu Kupní smlouvy může být s klientem uzavíráno Předkupní právo k nemovitosti a současně Zánik předkupního práva k nemovitosti. Předkupní právo se vkládá do katastru nemovitostí ihned po zápisu vlastnického práva. V případě neuhrazení tří nájmů ze strany klienta Soudní exekutor automaticky vkládá do katastru nemovitostí Zánik předkupního práva, jak je sjednáno ve smlouvě o Exekutorské úschově a zároveň zaniká Smlouva o smlouvě budoucí kupní.
- je sjednáno, že Nájemní smlouva a Smlouva o smlouvě budoucí kupní zaniká
- exekutor vkládá do katastru nemovitostí Zánik předkupního práva
- společnost Refinity s.r.o. zajistí na náklady klienta vystěhování klienta z nemovitosti
- společnost Refinity s.r.o. zajistí pro investora prodej nemovitosti za tržní cenu. Investor získává své vložené prostředky plus předem sjednanou garantovanou odměnu (garantovaný výnos vyplývající ze smluv uzavíraných na počátku transakce) z původní kupní ceny, přesně tak jak bylo sjednáno. Ze zbývající částky, tedy z rozdílu mezi tím, co získá investor a tržní cenou se hradí náklady na zprostředkování prodeje, náklady na vystěhování, sankce investorovi za nedodržení budoucí kupní smlouvy ze strany klienta a zbývající částka se vrací klientovi. Tím se vždy urychluje proces vystěhování, protože klientovi je známo, že čím dříve opustí nemovitost, tím dříve získá zbývající finanční prostředky. Každou nabídku je třeba posuzovat individuálně, proto se výše uvedené možnosti předem ukotví do smluvní dokumentace dle souhlasu obou smluvních stran. Tým projektu LPL a tedy i Refinity s.r.o. má za úkol sjednat mezi smluvními stranami takové podmínky, které oběma stranám vyhovují. Tyto Všeobecné podmínky mají představit investorovi možnosti, jak je možné zakázku řešit tak, aby měl minimální časové a finanční výdaje s koupí, pronájmem a prodejem nemovitosti. Podmínky sjednané ve smlouvách, které si smluvní strany uzavřou, jsou nadřazeny těmto Všeobecným podmínkám
- zůstává osobě určené klientem na základě Předkupního práva a Smlouvy o smlouvě budoucí kupní, právo odkoupit si za stanovenou dobu nemovitost za předem určenou cenu
- investor je povinen dodržet Smlouvu o smlouvě budoucí kupní a prodat nemovitost osobě určené klientem dle sjednaných podmínek
- celý systém je koncipován tak, že výnos investora není ovlivněn platební morálkou klienta. Jedním z úkolů projektu je neohrozit výnos a dopřát investorovi maximální pohodlí a pocit stoprocentního bezpečí při investici.
Cílem projektu je propojit mezi sebou Klienta a Investora tak, aby klient získal z kupní ceny finanční prostředky na úhradu neodkladných záležitostí a aby Investor za svou službu dostal náležitou odměnu od klienta v podobě výnosu z investice. Úkolem členů projektu LPL je nabídnout oběma stranám tuto službu, která přináší finanční profit pro obě smluvní strany a zajistit rovnováhu mezi stranami, nastolit pravidla a ukotvit je ve smluvní dokumentaci. Pokud klient dojde do cíle a osoba jim určená si od investora nemovitost koupí zpět, mise LPL byla naplněna. Lidé pomohli lidem.
1. Potenciální investor/partner projektu vyplní formulář na webu www.refinity.cz, nebo www.lidepomahajilidem.cz, dále jen „LPL“
2. LPL se spojí telefonicky s investorem. Zodpoví všechny investorovi dotazy. Sjedná s investorem termín videohovoru.
3. Videohovor, nebo osobní jednání s vedením společnosti je podmínkou pro přijetí investora do projektu LPL.
4. Cílem videohovoru je zjistit preference investora (výše, délka, druh nemovitosti, výnos, lokalita) a blíže se poznat.
5. Poté obdrží investor do emailu GDPR a Registrační smlouvu.
6. Investor podepíše GDPR a Registrační smlouvu. Kopii scanu zašle zpět do emailu. Po obdržení smlouvy do LPL investora ihned zařazujeme jako investičního partnera do databáze investorů projektu LPL.
7. Po podpisu Registrační smlouvy a GDPR jsme již oprávněni odkrýt investorovi kompletní informace o investiční zakázce (kalkulace zakázky, informace o nemovitosti, informace o klientovi, znalecký posudek, fotodokumentaci, aktuální LV).
8. Originál podepsaného GDPR a Registrační smlouvy zašle investor poštou na adresu Refinity s.r.o., Humpolecká 508, Liberec 5 – Kristiánov, PSČ 460 05 nejpozději do 10 pracovní dnů.
9. Poté investor obdrží přístupové údaje do Členské sekce. V Členské sekci má investor připraveny vzory smluv ke stažení a může je zkonzultovat se svým advokátem. Smlouvy jsou dlouhodobě používány, vylepšovány a zdokonalovány na základě 12ti leté praxe a některá ustanovení nejsou zcela běžná. Proto doporučujeme vybrat advokáta, který má zkušenosti s realitním právem. Pokud takového advokáta investor nemá k dispozici LPL mu poskytne informace, jak takového advokáta vyhledat.
10. Váš advokát se s námi může spojit, aby si prověřil správnost postupů a předem případně sjednal úpravy ve smlouvách. Budete takto lépe připraveni na okamžik, kdy Vám bude zaslána investiční nabídka. Připrava investora před výběrem zakázky je nesmírně důležitá pro jeho schopnost být schopný se rozhodovat rychle. Proto výrazně doporučujeme, abyste se se smlouvami a celým procesem seznámili dříve, než nám dáte pokyn, abychom vám zasílali zakázky.
11. Jakmile jste připravení, dáte nám pokyn (email, sms, telefon) a my vám Investiční nabídku zašleme do emailu ve formě:
a) Kalkulace investiční nabídky, Informace o nemovitosti, Informace o klientovi
b) Znalecký posudek banky
c) Fotografie interiéru, exteriéru a případně zahrady
d) Aktuální list vlastnictví
12. Jakmile vám zakázku odešleme, spojíme se s vámi. Pokud vás zakázka zaujme získáte 5 pracovních dní na rozhodnutí. Pokud vás zakázka nezaujme, přeposíláme ji dalšímu investorovi v pořadí v rámci dané kategorie.
13. Pokud dospějete k závěru, že o investici máte zájem, sjednáme prohlídku nemovitosti a seznámíte se s klientem.
14. Pokud se Vám nemovitost bude líbit, uzavřete s námi a klientem Dohodu o zablokování prodeje.
15. Na základě dohody o zablokování složíte rezervační poplatek ve výši 5–7 % z kupní ceny.
16. Po úhradě rezervačního poplatku pro Vás necháme vypracovat všechny potřebné smlouvy.
17. Poté uzavřete smlouvy mezi Vámi a klientem v naší kanceláři. Zajistíme na své náklady vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.
18. Stáváte se výlučným vlastníkem nemovitosti.
19. Následující měsíc Vám již bude uhrazeno první nájemné.
Nyní je třeba vysvětlit důvody, proč jsme byli nuceni vyvinout důkladná pravidla pro přidělování investičních zakázek. Těmito pravidly předcházíme poškození klienta i investora.
a) Vzhledem k tomu, že se jedná o investici do zadlužené nemovitosti, je třeba jednat rychle. Klient nabízí tak lukrativní odměnu právě z důvodu rychlosti. Pokud je například již nařízená dražba, máme na celé vyřízení omezený čas. Nebo pokud například klientovi běží horentní denní sankce v případě opoždění s doplacením zůstatku původního dluhu, je nutné čas neprotahovat. Abychom klienta nepoškodili, nabízí se řešení – předložit nabídku všem investorům a kdo si nemovitost dříve zarezervuje tak nabídku získá. To je, ale velmi nepohodlná situace pro investory, protože je velmi pravděpodobné, že si bude zakázku rozmýšlet zbytečně, pokud bude někdo jiný rychlejší. Jestliže se vám to takto stane pětkrát za sebou, asi již nebudete mít trpělivost zvažovat další nabídky. A tohoto vás chceme ušetřit.
b) Druhou možností by bylo dopřát každému investorovi na rozhodnutí o výběru investice dostatečný čas, což je pro některé zejména začínající investory třeba 2 týdny. Pokud se však po dvou týdnech rozhodne nabídku nepřijmout, dáváme nabídku dalšímu investorovi opět s 2týdenní lhůtou a takto se můžeme dostat na dobu rozhodování třeba i dva měsíce, a to je pro klienta nepřijatelné.
Dlouho jsme váhali, jak tento problém překonat a jediné řešení vidíme v dodržování těchto pravidel:
Při úvodním videohovoru jsme od vás získali představu o vašich preferencích v rámci investice a na základě těchto preferencí vás přidali do pořadníku ve vaší kategorii. Například kategorie – investice ve výši od 3 do 5 mil Kč – v délce od 2 do 5let – druh nemovitosti pouze byt – výnos od 12 do 15 % - lokalita pouze krajská města.
Toto rozdělení do kategorií nám velmi zjednodušuje práci. V jednotlivých kategoriích vás totiž už není tolik. Přesto je však třeba respektovat dobu, kterou máte na rozhodnutí, ale v tomto případě můžeme poskytnout dobu například až 5 pracovních dní. Pokud se v této době nevyjádříte, automaticky předáváme možnost této investice dalšímu investorovi v pořadí dle této kategorie.
Jak vidíte je přímo nutné, abyste se s projektem seznámili dříve, než od nás získáte první nabídku.
Z tohoto důvodu jsme pro vás připravili v členské sekci:
- Vzory smluv
- Ukázku kompletní nabídky včetně všech příloh
- Informace o ojedinělých rizicích a jak je třeba je naprosto eliminovat.
- Možnosti osobních konzultací zdarma
- Workshopy pro investory
- Setkávání začínajících investorů
V dobách našich začátků se často stávalo, že investor si začal náš systém prověřovat až ve chvíli, kdy dostal nabídku, a to je samozřejmě šibeniční termín. Doba rozhodování se protahovala, klienta to stálo statisíce korun a byli jsme nuceni přistoupit na pořadník.
Jistě chápete, že hlavním důvodem, proč pro vás máme tyto lukrativní nabídky je vysoká kvalita služeb, poskytovaná našim klientům. Tím vytváříme pro Vás – partnery neuvěřitelné investiční nabídky a připravujeme je pro vás „na klíč“.
Systém může být funkční jedině za podmínek oboustranného pochopení projektu klientem i investorem.
A) Náklady jsou vždy již započteny v kalkulaci výnosu
1. Provize za zprostředkování koupě nemovitosti 5 % z kupní ceny, v případě financování hypotékou 7%.
2. Náklady na smluvní dokumentaci, vklad vlastnického práva, výmazy exekucí a zástavních práv.
3. Vklad Zástavního práva k nemovitosti pro banku.
B) Náklady nezapočteny v kalkulaci výnosu
1. Pojištění nemovitosti
2. Daň z příjmu (v případě, že nemáte vlastní účetní, předáme Vám kontakt na naše účetní oddělení)
3. Daň z nemovitosti
C) Náklady na opravu a údržbu nemovitosti platí klient.
> Domů
> Jak to funguje
> Garance výnosu
> Eliminace rizik
> Investiční nabídky
> Registrace
> Kontakt